임대차 갱신청구권은 임차인의 주거안정을 위해 도입된 권리입니다.
임대인으로서는 임차인의 갱신청구권 행사로 인해 적절한 임대료로 인상하지 못하게 되거나 임대인 소유의 물건임에도 사용에 제한을 받게 되는 불이익이 있을 수 있습니다.
그렇다고 임대인은 무조건 불이익을 감수해야만 하는 것은 아니고, 임대인의 이익을 우선시하는 경우도 있습니다.
임대차보호법은 이렇게 갱신청구권보다 임대인의 이익을 우선시하는 경우를 아래와 같이 규정하고 있습니다.
[주택임대차보호법] 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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법이 규정한 갱신청구권을 저지하는 사유 중 몇 가지를 살펴보겠습니다.
통상 임차인의 갱신청구를 무력화시킬 수 있는 방법은 본인이 직접 들어간다고 하거나 직계존비속이 들어가 산다고 하는 것입니다. 임차인의 주거안정도 보호해야 하지만, 소유자인 임대인이 직접 거주하면서 사용하거나 직계존비속으로 하여금 거주하게 하는 것으로 사용하는 것이 더 앞서는 것이죠.
이 경우 1년 이내에 다시 제3자에게 임대를 하게 되면, 종전 임차인에게 손해배상책임이 발생할 수 있으니 유념해야 합니다.
재건축이 예정되어 있는 경우 재건축을 시작하기 전까지 집을 비워두자니 임대료수입이 아쉽고, 임대를 하면 나중에 퇴거를 거부하면 재건축 일정에 차질이 생길 우려가 있는 경우가 있습니다.
이 경우 임대차 계약시 특약사항에 재건축 예정인 점, 이로 인해 계약갱신이 안될 수 있다는 점을 명문화 해 두고, 더 확실히 한다면 ‘제소전 화해’제도를 통해 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 실력행사로 퇴거를 불응하는 경우까지 대비하면 좋을 것입니다.
계약내용을 위반한 임차인까지 보호해 줄 필요는 없다는 판단에 임차인의 채무불이행이 있는 경우 임차인의 갱신청구권은 제한될 수 있습니다.
특히 2기의 차임에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우는 임차인의 갱신청구권이 제한됩니다. 보통 전세로 계약을 한다면, 월차임이 없어 위 규정을 적용할 여지가 없게 되는데 일부만이라도 월세로 전환하여 반전세 형태로 계약을 한다면, 임차인의 채무불이행이 생길 가능성이 생기므로 임대차 계약시 이러한 점도 고려해 볼만 합니다.
전대를 하지 않기로 했는데, 일부 또는 전부를 전대한다거나(통상 임대차계약에는 전대금지 내용을 포함합니다) 주거용으로 임대해 놓고 일부를 영업영으로 사용하는 등의 계약위반이 있는 경우도 갱신청구권이 제한될 수 있습니다.
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